Pierwsze mieszkanie. Znamy kolejne szczegóły, eksperci oceniają

Pierwsze mieszkanie to kolejny rządowy program (m.in. po Mieszkaniu bez wkładu własnego), który ma ułatwić zakup mieszkania. Został zaprezentowany w piątek przez ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę. Szef resortu rozwoju szacuje, że 100 tys. osób jest w stanie skorzystać z tego programu.

Pierwsze mieszkanie - od kiedy

Program Pierwsze mieszkanie ma wejść w życie za kilka miesięcy - w 2023 roku. Dokładna data jeszcze nie jest znana, można spodziewać się, że będzie to wiosna.

Pierwsze mieszkanie - dla kogo

Program Pierwsze mieszkanie jest skierowany do osób do 45. roku życia, które nie miały i nie mają własnego mieszkania. Będą jednak wyjątki: Z programu może skorzystać także osoba, która w jednym posiadanym niewielkim lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci (lokalu o pow. do 50 m kw. przy dwójce dzieci, 75 m kw. przy trójce dzieci i 90 m kw. przy czterech, bez limitu m kw. przy pięciu i większej liczbie dzieci).

Pierwsze mieszkanie - zasady programu gov.pl

Pierwsze mieszkanie to wsparcie finansowe na zakup pierwszego mieszkania lub domu - zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Preferencyjny kredyt w ramach tego programu może służyć również zakupowi działki i budowie domu.

Rządowy program to dwa rodzaje wsparcia:

• bezpieczny kredyt 2 proc.
• konto mieszkaniowe.

Kredyt na 2 proc. Limity

Kredyt oprocentowany w wysokości 2 proc. (należy doliczyć jeszcze marżę banku) to aktualnie niespotykany na rynku produkt. W tym przypadku różnicę pomiędzy 2 proc. a stawkami rynkowymi pokrywałoby państwo.

Dopłata do kredytu ma trwać 10 lat. Według informacji MRiT budżet państwa "będzie dopłacał różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po pięciu latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc."

Minister Buda zapowiedział, że "wielkość kredytu, która będzie mogła być w ramach tego programu wykorzystana to maksymalnie 500 tys. zł w zakresie jednoosobowego gospodarstwa domowego i 600 tys. w przypadku rodziców, pary małżeńskiej lub rodzica wychowującego dziecko".

Do programu będą się kwalifikować mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie będzie limitu metra kwadratowego mieszkania, na które będzie można zaciągnąć kredyt na lokal. Oprocentowanie kredytu 2 proc. będzie stałe, zmienna będzie wysokość raty, ale przez ostatnie 10 lat spłaty kredytu będzie stała wysokość raty.

Co ważne, korzystając z 2-proc. kredytu będzie można skorzystać także z innego rządowego programu: Mieszkanie bez wkładu własnego.

Bezpieczny kredyt 2 proc. – przykład

Małżeństwo z jednym dzieckiem wzięło kredyt na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł. Oprocentowanie o stałej stopie wynosi 8,46 proc. Dla ustalenia dopłaty jest one pomniejszone o 10 proc. (uwzględnienie składnika marży), czyli wynosi 7,61 proc.

W okresie 10 lat dopłata od rządu pomniejszy ratę. Raty kapitałowo-odsetkowe będą w tym czasie malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały.

Dla pierwszej raty różnica to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł.

Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej (przejście na annuitet). Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3172,74 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe.

Dla porównania spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet dla całego okresu – 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4213,44 zł.

Konto oszczędnościowe w ramach Pierwszego mieszkania

Drugim rozwiązaniem jest konto oszczędnościowe. Konto można założyć od 13 roku życia.

- Polega ono na tym, że można regularnie oszczędzać, żeby później środki oszczędzone wykorzystać na cele mieszkaniowe. A po wykorzystaniu rzeczywiście tych środków na cele mieszkaniowe, państwo wypłaca premię mieszkaniową - powiedział. Dodał, że wpłaty na to konto miałyby comiesięcznie wynieść od 500 do 2000 zł. - Deklaracja wpłaty nie jest wiążąca - można w tym okresie wysokość wpłaty zmieniać i można również jednej wpłaty w roku nie uiszczać - tłumaczył minister Buda.

W przypadku wykorzystania tych środków w ciągu pięciu lat od zakończenia oszczędzania na cele mieszkaniowe - będzie premia, "która równa się równowartości wskaźnika inflacyjnego przez okres oszczędzania" - zapowiedział minister. - To jest produkt, który nie ma sobie żadnej konkurencji, jeśli chodzi o stopę zwrotu, czyli dzisiaj mówimy, że za 2022 rok mamy prawie 14 proc. łącznie rocznej waloryzacji - to o taki wskaźnik byłaby zwaloryzowana kwota oszczędzania. Plus to co, oczywiście, jest jako komercyjne oprocentowanie w ramach banku - wyjaśniał Buda.

Okres oszczędzania na koncie wynosi od 3 do 10 lat. Systematyczne wpłaty (co najmniej 11 wpłat rocznie o określonej wysokości) to gwarancja dodatkowej Premii Mieszkaniowej z budżetu państwa. Zgromadzone środki wraz z premią można będzie wydać na zakup pierwszego mieszkania, domu lub wkład finansowy w inwestycję, np. w ramach spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.

Konto mieszkaniowe w praktyce. Przykład i wyliczenia

W ciągu roku pan Jan odłożył 12 tys. zł. Inflacja wyniosła 12,3 proc., a oprocentowanie banku 5 proc. Naliczona premia odsetkowa to 1476 zł, a oprocentowanie banku zwolnione z podatku Belki 600 zł. Łącznie to 2076 zł.

W kolejnym roku pan Jan odłożył kolejne 12 tys. zł – jego wpłacony kapitał to 24 tys. Znowu naliczona zostanie premia odsetkowa. Inflacja wyniosła 4,5 proc., ale wzrost wartości ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego to 13 proc., więc premia naliczana jest zgodnie z tym wskaźnikiem. Wyniesie 3120 zł. Razem z premią naliczoną w ubiegłym roku to już 4596 zł. Oprocentowanie było już niższe – 2 proc., więc z tego tytułu oszczędzający uzyska dodatkowo 480 zł. Łącznie z premią i odsetkami z ubiegłego roku, będzie to już 5676 zł. Operacja będzie się powtarzać co roku aż do wypłaty środków.

Pierwsze mieszkanie - opinie ekspertów

"Zapowiedź programu kredytów 2% wydłuży stan hibernacji kredytowego popytu mieszkaniowego - efekt oczekiwania na program. Dodatkowe pieniądze, które miałyby trafić na rynek mieszkaniowy, mogą natomiast wybudzić z letargu inwestorów gotówkowych" - zauważył Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości PKO BP.

To "kredyt dla lepiej zarabiających" - ocenia ekspert ds. rynku nieruchomości Tomasz Narkun.