W Warszawie planowana jest likwidacja trzech dużych galerii handlowych: Domu Mody Klif na Woli, Galerii Bemowo oraz mokotowskiego Centrum Handlowego Land. W ich miejscu mają powstać osiedla mieszkaniowe. Z drugiej strony na popularności, szczególnie poza centrami dużych miast, zyskują parki handlowe, kameralne formaty z kilkoma sklepami znanych marek. Jednocześnie swoje hale zamyka Makro, sprzedaż biznesu w Polsce rozważa Carrefour, a takie sieci jak Żabka czy Dino otwierają setki nowych sklepów rocznie. O sytuację na rynku handlu zapytaliśmy dr hab. Małgorzata Twardzik, kierownik Katedry Badań Zachowań Konsumentów SGH.
Galerie handlowe się zmieniają, część jest zamykana
Jak wylicza dr hab. Małgorzata Twardzik, tylko w latach 2015–2025 zamknięto około 50 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko 900 tysięcy metrów kwadratowych. Z mapy polskich miast zniknęły m.in. CH Malta w Poznaniu, Arkady Wrocławskie czy centrum Belg w Katowicach.
– Nie mamy jeszcze do czynienia z falą upadków, lecz z głęboką transformacją rynku – tłumaczy. – Część obiektów przestaje być rentowna, bo zmieniają się zachowania konsumentów, rosną koszty utrzymania dużych powierzchni i zmniejsza się liczba tradycyjnych najemców. Ale to nie znaczy, że centra handlowe znikną – raczej ewoluują - przekonuje.
Starzejące się galerie pod presją zmian
Co czwarte centrum handlowe w Polsce ma już ponad 20 lat, a obiekty, które powstały ponad 15 lat temu, uznawane są za przestarzałe. Ich utrzymanie wymaga gruntownej modernizacji oraz przemyślenia struktury najemców. – Warunkiem przetrwania starszych galerii jest ich przebudowa i dostosowanie do nowych oczekiwań klientów. Dziś handel to za mało – centra muszą stać się miejscem spotkań, rozrywki i spędzania czasu – podkreśla ekspertka.
Właśnie dlatego w wielu galeriach pojawiają się strefy relaksu, rozbudowane części gastronomiczne i przestrzenie wspólne, które mają przyciągać nie tylko na zakupy. Tradycyjne food courty zastępują nowoczesne foodhalle – z lokalnymi restauracjami, kawiarniami i autorskimi konceptami kulinarnymi. – Galerie nie są już tylko miejscem konsumpcji, ale częścią miejskiego życia – dodaje Twardzik.
Showroom zamiast sklepu
Zmienia się także rola samych sklepów. Coraz częściej stają się one showroomami, w których klienci mogą obejrzeć produkty i skorzystać z doradztwa, ale ostateczny zakup dokonują w internecie. - To efekt rosnącej roli sprzedaży wielokanałowej. Granica między sklepem stacjonarnym a online zaciera się – oba formaty się uzupełniają – wyjaśnia.
Nowe technologie i omnichannel zmuszają właścicieli galerii do inwestowania w rozwiązania cyfrowe – od aplikacji lojalnościowych po inteligentne systemy zarządzania ruchem klientów. – Współczesne centra handlowe muszą reagować na potrzeby klientów w czasie rzeczywistym. Tylko te, które będą potrafiły połączyć doświadczenie zakupowe z wygodą i rozrywką, utrzymają się na rynku - tłumaczy.
Zamiast galerii – osiedla i biura
W wielu przypadkach jednak modernizacja okazuje się nieopłacalna. Rosnące ceny gruntów w dużych miastach sprawiają, że inwestorzy coraz częściej decydują się na przekształcenie starych galerii w osiedla mieszkaniowe, biurowce lub centra kultury. - Zmiany, które dziś obserwujemy, są konsekwencją nasycenia rynku. W Polsce działa ponad 400 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu blisko 10 milionów metrów kwadratowych. W samym tylko województwie mazowieckim nasycenie powierzchnią handlową wynosi około 499 m2 na tysiąc mieszkańców – wskazuje Twardzik.
Dla porównania, średnie nasycenie w Europie Zachodniej wynosi około 270 m2 – podobnie jak we Francji czy Włoszech. – Widać więc, że polskie miasta – zwłaszcza Warszawa – osiągnęły punkt nasycenia. Dalszy rozwój dużych galerii nie ma ekonomicznego uzasadnienia.
Parki handlowe – nowy format blisko klientów
Alternatywą dla dużych galerii stały się parki handlowe – mniejsze, tańsze w utrzymaniu i lepiej dostosowane do potrzeb lokalnych społeczności. – Od 2021 roku parki handlowe odpowiadają już za ponad 80 procent nowej podaży powierzchni handlowej. Co ważne, aż 40 procent z nich powstaje w miastach poniżej 50 tysięcy mieszkańców – zauważa dr hab. Małgorzata Twardzik.
Ich siłą jest prostota – kilka lub kilkanaście sklepów codziennego użytku w jednym miejscu, bez skomplikowanej infrastruktury i wysokich czynszów. – Mieszkańcy małych miast zyskują dostęp do szerokiej oferty handlowej, a inwestorzy – możliwość lokowania projektów w miejscach, które dotąd nie były dla nich atrakcyjne. Parki handlowe wpisują się też w trend lokalności i wygody - wyjaśnia.
Ekspertka dodaje, że szczególnie dynamiczny rozwój tego segmentu obserwuje się na obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie powstają nowe osiedla mieszkaniowe. – W takich lokalizacjach idealnie sprawdzają się małe centra typu convenience, w których mieszkańcy mogą zrobić zakupy po drodze z pracy do domu.
Rewolucja w handlu: dyskonty, e-commerce i nowe technologie
Zmiany nie dotyczą tylko galerii, ale całego sektora handlu. – Mamy do czynienia z procesem głębokiej cyfryzacji. Rozwój e-commerce, sieci dyskontowych i nowych formatów, jak sklepy autonomiczne czy convenience, trwale przekształca strukturę rynku – tłumaczy Twardzik.
Według prognoz Oxford Economics, w latach 2024–2027 sprzedaż detaliczna w Polsce wzrośnie o około 14 proc., a udział handlu online utrzyma się na poziomie 10 proc. To oznacza, że każdy wzrost e-commerce będzie odbywać się kosztem sprzedaży tradycyjnej.
Z danych Dun & Bradstreet wynika natomiast, że liczba sklepów w Polsce spada o około 0,5 proc. rocznie. Najbardziej kurczą się branże odzieżowa, obuwnicza i motoryzacyjna. – Handel jest dziś jedną z najbardziej zadłużonych gałęzi gospodarki. Rosnące koszty utrzymania, inflacja i wojna cenowa dyskontów sprawiają, że wiele firm nie wytrzymuje konkurencji – zaznacza ekonomistka.
Mimo trudności, prof. Małgorzata Twardzik z umiarkowanym optymizmem patrzy w przyszłość: – Polski rynek handlu detalicznego nadal będzie się rozwijał, ale w sposób bardziej zrównoważony. Zamiast wielkich galerii powstawać będą mniejsze, lokalne formaty, dopasowane do rytmu życia mieszkańców. W handlu przyszłości kluczowa będzie elastyczność, technologia i bliskość klienta.
Sklep UNIQLO przy Marszałkowskiej po modernizacji, zdjęcia:
