Spis treści
- Ile jest wolnych działek w Warszawie?
- Wolne miejskie działki na sprzedaż
- Wieżowiec zastąpi... wieżowiec
- Rolnik szuka... dewelopera
- Działkowcy muszą się pakować?
- Tu na razie jest lotnisko, ale będzie... blokowisko?
- Ziemi w Warszawie nie zabraknie
Ile jest wolnych działek w Warszawie?
Postawione w powyższym tytule pytanie nie znajduje prostej odpowiedzi. Wydawać by się mogło, że łatwiej będzie zliczyć wolne działki będące w posiadaniu miasta niż pozostające w rękach prywatnych właścicieli, albo te o nieuregulowanym statusie. Nic bardziej mylnego.
W odpowiedzi na nasze zapytanie Marzena Gawkowska z wydziału prasowego UM Warszawy dość asekuracyjnie zapewnia, że "wykaz nieruchomości planowanych, przeznaczonych do sprzedaży oraz wobec których został ogłoszony przetarg na ich sprzedaż jest wykazem dynamicznym i podlegającym niemal codziennym zmianom, które wynikają z wydawanych przez Prezydenta m.st. Warszawy określonych zarządzeń lub przeprowadzenia przetargów, co tym samym powoduje zmianę statusu oferty miasta". Zostajemy zatem odesłani do oficjalnego spisu nieruchomości, które są aktualnie sprzedawane przez ratusz.
Obecnie w toku jest kilkadziesiąt sprzedaży. Po odsianiu lokali oferowanych przez miasto oraz działek już zabudowanych widzimy, że w wykazie dominują tereny znajdujące się w obrzeżnych dzielnicach Warszawy: Wawer, Białołęka, Bielany, Ursynów, Wesoła, czy Ursus.
Wolne miejskie działki na sprzedaż
Nie ma więc zaskoczenia - w ścisłym centrum miasta wolnych działek pod nowe inwestycje jest jak na lekarstwo. Jednak zdarzają się ciekawe oferty - tak jak działka przy Grzybowskiej, na rogu Przyokopowej, tuż obok Muzeum Powstania Warszawskiego, nieopodal biurowego zagłębia wyrosłego wokół ronda Daszyńskiego. Powierzchnia: 1397 mkw. Przeznaczenie: zabudowa biurowo-usługowa i mieszkaniowo-usługowa. Cena wywoławcza: nieokreślona, bo nieruchomość ma status "planowana do zbycia".
Inny smakowity kąsek czeka na inwestorów na Powiślu, konkretnie na rogu ulic Dobrej i Zajęczej. To wolna przestrzeń pozostała po kultowych klubach stołecznej sceny alternatywnej: jeszcze kilkanaście lat temu działały tu takie miejsca jak Jadłodajnia Filozoficzna, czy Czarny Lew. W 2009 roku wszystkie zostały jednak strawione przez pożar. Od tego czasu działka pozostaje opustoszała i aż się prosi o nowego właściciela - zwłaszcza, że jej okolica rozwija się imponująco - dość wspomnieć sąsiednią Elektrownię Powiśle.
Miasto podjęło właśnie kolejną próbę sprzedaży tego gruntu. Jest tylko jeden problem: cena. 58 milionów złotych plus 23 proc. VAT za 2112 mkw. ziemi. To dużo więcej niż podczas poprzedniej próby sprzedaży w 2021 r. (wstrzymanej z uwagi na zgłoszone roszczenia) - wówczas żądana kwota wynosiła 30 milionów złotych.
Nie ulega jednak wątpliwości, że w końcu znajdzie się chętny, który wyłoży odpowiednią sumę i nabędzie działkę. Popyt na ziemię w sercu stolicy jest wielki, bo każdy gracz na rynku zdaje sobie sprawę, że powoli dochodzimy do symbolicznej granicy, za którą pozostanie już tylko grunt z odzysku. Dowodzi tego przykład z grudnia 2024 roku, gdy za działkę u zbiegu ulic Grzybowskiej i Waliców na Woli zapłacono 65 milionów złotych, czyli aż o 10 milionów więcej, niż zakładała cena wywoławcza. Tym samym padł rekord w historii sprzedaży miejskiego gruntu - zapłacono bowiem aż 46 500 zł za metr kwadratowy ziemi należącej do ratusza.
Wieżowiec zastąpi... wieżowiec
Powoli można już tylko marzyć o prostych, łatwych i niezabudowanych działkach pod biurowce w centrum Warszawy. To jednak wcale nie zniechęca deweloperów. Jednym z pomysłów jest zastępowanie starych wieżowców... nowymi. Procedura jest trudniejsza, droższa i dłuższa, niż nabycie pustej ziemi. Przykłady? Już wkrótce możemy być świadkami trzech efektownych rozbiórek wieżowców w stolicy. Jeszcze w tym roku ma zniknąć Ilmet przy rondzie ONZ. Jego miejsce zajmie wielokrotnie wyższy budynek: Skanska planuje w tym miejscu postawić 188-metrowy biurowiec Warsaw One.
Według nieoficjalnych doniesień taki sam los może spotkać dwie inne budowle w centrum: Pekao Tower przy Grzybowskiej 53/57 oraz PZU Tower przy alei Jana Pawła II 24. Tu również mówi się o wyburzeniu biurowców, aby w ich miejsce mogły wyrosnąć nowe, wyższe.
Wbrew pozorom jest w tym działaniu dużo logiki. Takie "wyzerowanie" działki poprzez wyburzenie jest paradoksalnie prostsze niż gruntowne remonty i przebudowy budynków niespełniających dzisiejszych wymogów technicznych. I w dodatku - niegrzeszących urodą. Być może wyjdzie to panoramie Warszawy na dobre - ale to oczywiście kwestia subiektywna.
Rolnik szuka... dewelopera
W nieco lepszej sytuacji od inwestorów tworzących nowe biurowce i drapacze chmur są deweloperzy odpowiedzialni za powstawanie osiedli mieszkaniowych. Mogą oni sięgać wzrokiem zdecydowanie dalej niż w okolice centralnych dzielnic miasta, a przyszłych nabywców kusić hasłami reklamowymi o bliskości stacji metra czy przystanku, dzięki którym w kilka minut trafią do biur. Zapotrzebowanie jest nadal ogromne, więc ze zbytkiem tego typu nieruchomości nie ma problemów.
To dość dziwne, ale w największym mieście Polski najwięcej dostępnej ziemi ma charakter... rolny. Jak zapewnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl w rozmowie z Eska.pl, to nie problem dla inwestorów: - W Warszawie wciąż 22 proc. jej powierzchni, czyli blisko 12 tys. ha to właśnie ziemia rolna. Co prawda znakomita większość tego areału jest zlokalizowana na peryferiach miasta, głównie w takich dzielnicach jak Białołęka, Wesoła czy Wawer, ale już dziś rejony te są uznawane za relatywnie atrakcyjne inwestycyjnie. [Obecnie trwają prace - przyp. red.] Ministerstwa Rozwoju i Technologii nad przepisami uwalniającymi grunty rolne w miastach spod kurateli ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowe zasady mogą wejść w życie już w najbliższych miesiącach, co istotnie propodażowo wpłynie na dostępność działek budowlanych w stolicy - zauważa ekspert.
O tym, jak rentownym przedsięwzięciem jest sprzedaż warszawskiej działki przekonał się pewien rolnik z Ursusa. W 2024 roku sprzedał on swoją 3-hektarową ziemię za... 70 milionów złotych. Powstanie tam wielkie osiedle mieszkaniowe.
Działkowcy muszą się pakować?
Na mapie Warszawy są też miejsca, o które od lat toczy się głośna dyskusja medialna. Chodzi o zielone oazy, czyli stołeczne ogródki działkowe. Nie da się ukryć, że tak wielki obszar ziemi położony często w dogodnej lokalizacji jest dla wszelkich deweloperów niezwykle kuszący. Potwierdza to nasz ekspert: - W Warszawie istnieje 190 ROD-ów o powierzchni blisko 1200 ha, czyli odpowiadającej powierzchni Pragi Północ. Co więcej, w stosunku do jednej trzeciej stołecznych ogródków trwają postępowania roszczeniowe do ich gruntów. Bardzo często wartość rynkowa przedmiotowych parceli z uwagi na najlepsze lokalizacje stolicy osiąga kilka tys. złotych za 1 mkw. Prędzej czy później problem miejskich ROD, coraz bardziej ograniczających rozwój największych rodzimych metropolii, będzie musiał być systemowo rozwiązany - uważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Tu na razie jest lotnisko, ale będzie... blokowisko?
Obecnie prowadzone prace projektowe nad Centralnym Portem Komunikacyjnym każą pytać również o przyszłość warszawskiego lotniska im. Chopina. Również w tym temacie co jakiś czas odżywa w mediach dyskusja. Swego czasu głośno było o budowie w tym miejscu osiedla tanich mieszkań na wynajem. Na przestrzeni ok. 830 ha mogłoby powstać nawet... 30 tysięcy takich lokali. Ten pomysł jednak zdaje się jest już nieaktualny.
Obecna koalicja rządzącą unika jasnych deklaracji co do przyszłości terenu zajmowanego przez lotnisko Chopina. Ogłoszono już jednak, że po otwarciu CPK nowy port ma przejąć od Chopina wszystkie loty komercyjne. To każe jeszcze poważniej stawiać pytania o przyszłość Okęcia.
Ziemi w Warszawie nie zabraknie
Jak mówi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl najwięksi deweloperzy posiadają na chwilę obecną dość dobrze rozbudowane banki ziemi także w obrębie Warszawy, stąd w perspektywie 2-3 lat nowe inwestycje mieszkaniowe w stolicy nie wydają się zagrożone.
Ostatnio modne stało się również adaptowanie terenów zajmowanych przez przestarzałą infrastrukturą biurową na kwartały mieszkalne. Być może wkrótce będziemy obserwować ten proces na słynnym mokotowskim Mordorze, gdzie w 2024 roku zniknął najstarszy biurowiec w tym rejonie, czyli Curtis Plaza. Wielu upatruje w tym symbolicznego początku końca biurowej historii tej okolicy. Czy tak się rzeczywiście stanie?
