Warszawskie wieżowce świecą pustkami? Oto liczba pustostanów w stołecznych biurowcach

Ile niewynajętej przestrzeni jest w warszawskich biurowcach?

Na początku lutego ukazał się raport firmy JLL, który rzuca światło na współczynnik pustostanów w warszawskich biurowcach. Wynika z niego, że aż 10,6% spośród przestrzeni przeznaczonej pod wykorzystanie biurowe w stolicy stoi puste.

Czy to dużo, czy mało? Aby to sobie uzmysłowić warto zerknąć na historyczne dane dla tej kategorii. Wynika z nich, że nie jest to wcale najwyższy historyczny wynik. Jak łatwo się domyślić najwięcej pustostanów biurowych było w czasie pandemii, a konkretnie w 2021 i 2022 roku (dane za CBRE Group). Wówczas wskaźnik ten wynosił odpowiednio 12.66% i 11.59%. Związane to było z masowym przechodzeniem firm na tryb zdalny lub hybrydowy, co w niektórych przypadkach powiązane było z rezygnacją z części stacjonarnych przestrzeni biurowych.

W 203 przyszło odbicie i wskaźnik pustostanów wskazywał - 10.38%. W 2024 roku było już jednak nieco gorzej - 10.56%. A jak mają się te dane do stanu sprzed pandemii? Widać wyraźnie, że wówczas sytuacja była znacznie lepsza: w 2020 roku (dane obejmują początek roku, kiedy epidemii w Polsce jeszcze nie było) pustostanów było 9.87%, a w 2019 roku zaledwie 7.79%.

Zarazem to w 2019 roku odnotowano najwyższy popyt na nieruchomości biurowe (wyrażany w metrach kwadratowych) - 878,766. Podobny wynik osiągnięto w 2022 roku, gdy warszawski rynek zaczął powoli podnosić się po pandemii (860,057). Jednak nadal daleko mu do rozmiarów sprzed epidemii COVID-19. Według najnowszych danych wskaźnik ten wręcz zmalał (740,176 względem 746,738 w 2023 roku).

Zapytaliśmy właścicieli biurowców w Warszawie o wolne przestrzenie. "Rynek trudniejszy i bardziej konkurencyjny"

Mimo wszystko trudno jest na razie bić na alarm i ogłaszać koniec nowych inwestycji biurowych w Warszawie. Jak zauważa Mateusz Polkowski z JLL, większość wolnej powierzchni (czyli aż blisko 80%) jest dostępna w budynkach starszych niż 10 lat. A te często nie spełniają już dzisiejszych standardów i większość firm nie jest nimi zwyczajnie zainteresowana. Przykład tego mamy na tzw. mokotowskim Mordorze, gdzie powoli znikają biurowce z lat 90. Stąd stale obecny popyt na nowe przestrzenie.

Zwróciliśmy się do kilkunastu największych właścicieli przestrzeni biurowych w Warszawie z zapytaniem, jak sytuacja wygląda w ich budynkach. Odpowiedziało kilku z nich.

- Rynek biurowy niewątpliwie jest dziś trudniejszy i bardziej konkurencyjny niż przed pandemią, ze względu na mniejszy popyt wśród najemców, którzy ostrożniej zwiększają swoje powierzchnie i rzadziej decydują się na relokację biur - mówi Michał Nitychoruk, Communication Manager Ghelamco, zapewniając jednocześnie, że jako firma nie mają problemów z komercjalizacją swoich inwestycji w Warszawie. Wydłużeniu uległ jedynie czas potrzebny do pełnego zapełnienia przestrzeni danego biurowca.

Jako przykład dobrze tu służy najnowszy warszawski wysokościowiec The Bridge, który mimo, iż ma zostać oddany do użytku w kwietniu został dotąd skomercjalizowany w połowie (wśród najemców jest Santander Bank Polska oraz Instytut Francuski). Wśród innych budynków Ghelamco jednak występuje 100% zapełnienie przestrzeni biurowych - dowodzi tego ukończony w 2024 r. biurowiec VIBE, czy sprzedany przez tę firmę w listopadzie 2024 roku wieżowiec Warsaw UNIT.

Wszystkie one zlokalizowane są w obrębie ronda Daszyńskiego na Woli, które to miejsce wyrasta na nowe biurowe serce Warszawy. Również tutejszy Skyliner jest już w pełni skomercjalizowany nie posiada wolnych powierzchni. Prowadzone są zaawansowane rozmowy na temat wynajmu powierzchni w powstającym obok Skyliner II, która od lutego ubiegłego roku jest w trakcie budowy, a jej zakończenie jest planowane na końcówkę 2026 roku (28 kondygnacje, 24,000 mkw. powierzchni pod wynajem).

Komplet najemców posiada również wieżowiec Studio B zlokalizowany między rondem Daszyńskiego a rondem ONZ. Z kolei pobliski The Form został oddany do użytku w 2024 roku z poziomem wynajmu wynoszącym ok. 80% (dane CBRE). 

Jednak nie tylko ścisłe centrum Warszawy może się pochwalić pełnym zapełnieniem biur. Na wolne przestrzenie nie narzeka też Lakeside zlokalizowany na Służewie na dalekim Mokotowie. Jak informują jego właściciele ten budynek również jest już w 100% wynajęty i nie ma w nim pustostanów. Podobnie sytuacja wygląda w Eurocentrum Office Complex na Ochocie, gdzie poziom wynajęcia wynosi 99%.

Nowe biuro firmy Saint-Gobain w wieżowcu Varso Tower: